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三井住友トラスト基礎研究所のレポートです。

再生可能エネルギー投資の現状と課題

再生可能エネルギー投資の現状と課題

中古マンション価格の経年減価率:鉄道沿線別比較(2014年 首都圏) ~中古物件の需給逼迫感が強まり、都心部を中心に減価率の低下が続く見込み~

中古マンション価格の経年減価率:鉄道沿線別比較(2014年 首都圏)~中古物件の需給逼迫感が強まり、都心部を中心に減価率の低下が続く見込み~ <要約・概要> 中古マンションの取引事例を分析した結果、首都圏の鉄道路線の中で沿線マンション価格の経年減価率(築年による価格の下落率)が最も小さい鉄道路線は、シングル・コンパクトタイプでは京王井の頭線、ファミリータイプでは東急世田谷線となった。 東京都内の沿線を中心に経年減価率は近年低下しており、地価や建築費の上昇を受けた新築マンションの価格高騰により、中

自然空室率とゾンビオフィスの関係 ~近年の自然空室率の低下は、ゾンビオフィスの復活を示唆している~

自然空室率とゾンビオフィスの関係~近年の自然空室率の低下は、ゾンビオフィスの復活を示唆している~ <要約・概要> 本稿では、オフィス賃料が反転する目安となる空室率の水準である“自然空室率”を定量的に説明する一つのロジックとして、 “ゾンビオフィス”の影響に着目した。 ゾンビオフィスとは、「賃料に関わらずテナントが移転先候補として検討せず、オフィス市場全体の需給バランスに影響しない、競争力を失った賃貸オフィス」として定義できる。ゾンビオフィスの割合が多い市場ほど、自然空室率が高い(実際の空室率が高

マンション購入についてのレポートです。

交通利便性を追求する分譲マンション取得層 ~共働き子育て世帯の動向が分譲マンション市場に与える影響

交通利便性を追求する分譲マンション取得層~共働き子育て世帯の動向が分譲マンション市場に与える影響 <要約・概要> 分譲マンション購入判断において、交通利便性のプライオリティが高まっている。分譲マンション価格への交通利便性の影響度は過去15年で約2倍になっている。 交通利便性のプライオリティが高まっている要因の一つとして、共働き子育て世帯とDINKS世帯の増加が挙げられる。共働き子育て世帯とDINKS世帯の割合が大きい東京都区部東部において、分譲マンション価格に対する交通利便性の影響度は特に大きい

人口の「東京一極集中」はどこまで続き得るのか~東京都区部の住居系地域における潜在床面積の利用率は40%程度~

人口の「東京一極集中」はどこまで続き得るのか~東京都区部の住居系地域における潜在床面積の利用率は40%程度~ <要約・概要> 少子化・多死化社会の到来を背景に、日本全体では2008年12月をピークにして人口減少トレンドにある一方、地方や郊外部からの人口流入によって、東京都区部の人口は足元にかけて増加を続けている。 本稿では、しばしば地方創生を巡って「東京」対「地方」の二項対立になりがちな、「東京一極集中」の是非に関する議論は行わない。代わりに、東京への転入超過が今後も続くとした場合に、物理的(空

住宅ストックの更新や住宅取得の促進に向けた政策とその影響(2014年度)

住宅ストックの更新や住宅取得の促進に向けた政策とその影響(2014年度) 「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」の一部改正により、旧耐震マンションを「解消」することも可能となり、マンションストックの減少につながる可能性が生じている(2014年12月より施行)。 「地方への好循環拡大に向けた緊急経済対策」の一つとして、住宅ローン金利の引き下げ幅が拡大することにより、2015年は2014年よりも分譲住宅が取得しやすい年となる(2015年2月より適用)。 「空き家対策特別措置法」の一部施行により

市場データです。

不動産私募ファンドに関する実態調査 2015年1月

不動産私募ファンドに関する実態調査 2015年1月 〜調査結果〜 株式会社三井住友トラスト基礎研究所では、2003年より不動産投資市場調査の一環として、「不動産私募ファンドに関する実態調査」を行っている。本調査は、今回で19回目となり、56社の不動産運用会社から回答を得た。- 調査対象:国内不動産を対象に不動産私募ファンドを組成・運用している不動産運用会社- アンケート送付先数:110社- 回答社数:56社(回収率:50.9%)- 調査時期:2015年1月- 調査方法:郵送およびEメールによる調

「非上場オープン・エンド型不動産投資法人」現状整理と賃貸住宅の取引流動性に関する考察

「非上場オープン・エンド型不動産投資法人」現状整理と賃貸住宅の取引流動性に関する考察 <要約・概要>非上場オープン・エンド型不動産投資法人は、2015年2月末時点において12銘柄が運用を行っており、その資産規模合計は1兆円を超過したものと推計される。2015年度中に私募REITの新規組成・運用開始を公表する事業会社も複数存在しており、今後も銘柄数および資産規模(市場規模)の拡大が予想される。現在運用を行う多くの銘柄のポートフォリオには、一定の比率で賃貸住宅が組み入れられていると思われるが、その理

日本のインフラ投資市場規模の推計

日本のインフラ投資市場規模の推計 <要約・概要>ビジネスとして日本のインフラ投資市場への参入を考える際、おそらく最初に検討することになるのは収益性であろう。そして、その際に必要となるのが全体の市場規模である。大まかにでも市場規模が推計できれば、その中で期待できるシェアと配分可能なリソースなどから、当該ビジネスの収益性を評価できるためである。しかし、日本のインフラ投資市場はまさにこれから誕生しようとしているところであるため、個別の取引データなどの情報がほとんど存在しない。従って今回のレポートでは、

不動産投資についての調査です。

不動産投資に関する調査 2014年 -調査結果-

「不動産投資に関する調査 2014年」 〜調査結果〜 株式会社三井住友トラスト基礎研究所は、2014年10月-11月にかけて、不動産投資市場調査の一環として「不動産投資に関する調査」を実施した。 <調査対象と方法>- アンケート送付先:683(年金基金:519、その他機関投資家:164)その他機関投資家・・・銀行(都市銀行・地方銀行・信託銀行等)95および保険会社(生損保)69(以降、「その他機関投資家」は「機関投資家」と表記)- 回答投資家数:92(年金基金:69、機関投資家:23)(有効回答

縮まらない東京と地方のオフィス利回り較差~東京への資金集中を背景に、地方オフィスのリスクプレミアム低下が緩やかな模様~

縮まらない東京と地方のオフィス利回り較差~東京への資金集中を背景に、地方オフィスのリスクプレミアム低下が緩やかな模様~ <要約・概要> 本稿ではキャップレートの決定要因とされる3つのファクター(投資法人の資本コスト、物件固有のリスクプレミアム、キャッシュフローの期待成長率)について、東京23区と地方都市のオフィス物件における差異をそれぞれ分析し、足元の市況回復局面において東京と地方の利回り較差が縮小しない背景を考察する。 分析の結果、投資法人の資本コストとキャッシュフローの期待成長率は、キャップ

商業地やプライム住宅地で地価上昇が踊り場を迎えた可能性 ~東京23区における土地取引の実勢価格(2014年上期)~

商業地やプライム住宅地で地価上昇が踊り場を迎えた可能性~東京23区における土地取引の実勢価格(2014年上期)~ <要約・概要> 東京23区の住宅地価格と商業地価格について、国土交通省「不動産取引価格情報」の土地取引事例をもとに取引実勢ベースの変動率を推計したところ、2014年上期は住宅地で前年比+5.6%と2013年下期から上昇幅を拡大させた一方、商業地では同-3.0%の下落を示した。 住宅地に関して東京23区を4つのエリアに区分すると、品川区や豊島区を中心に周辺の鑑定評価額を上回る単価での取

三井住友トラスト基礎研究所の調査です。

不動産私募ファンドに関する実態調査 2014年7月 ~調査結果~

不動産私募ファンドに関する実態調査 2014年7月 〜調査結果〜 株式会社三井住友トラスト基礎研究所では、2003年より不動産投資市場調査の一環として、「不動産私募ファンドに関する実態調査」を行っている。本調査は、今回で18回目となり、56社の不動産運用会社から回答を得た。- 調査対象:国内不動産を対象に不動産私募ファンドを組成・運用している不動産運用会社- アンケート送付先数:111社- 回答社数:56社(回収率:50.5%)- 調査時期:2014年7月- 調査方法:郵送およびEメールによる調

3大都市の主要オフィスエリアにおける自然空室率

3大都市の主要オフィスエリアにおける自然空室率~東京では渋谷区が千代田区を下回って最も低い水準に~ 東京ビジネス地区全体の自然空室率(オフィス賃料反転の目安となる空室率の水準)は、近年では7%程度に上昇しているとみられるが、詳細なエリアレベルの分析によると、各エリアとも自然空室率は上昇傾向にあるものの、その上昇度合いは異なり、近年は渋谷区が千代田区を下回って最も低い結果となった。 エリア別の自然空室率の推計結果を実際の空室率と比較すると、足元までの空室率低下を受け、渋谷区や新宿区を中心に空室率ギ

2050年の大都市圏-都心の限界集落化?

2050年の大都市圏-都心の限界集落化?~郊外から都心へ、高齢化の大転換が予想される~ <要約・概要> 大都市圏における人口動態を都市中心からの距離帯別に分析したところ、2010年までは郊外部ほど高齢化率の上昇幅が大きかったが、今後2050年にかけては一転して、都心部ほど高齢化の進展が顕著になる結果となった。 日本の総人口は全域的に減少が見込まれている一方、高齢人口は2050年にかけて都心から郊外まで増加を続け、特に東京都心から1~13kmの圏域では、高齢人口密度が4千人/km2を超える見通しで

沿線ランキングです。

中古マンション価格の経年減価率:鉄道沿線別比較(2013年 首都圏)

中古マンション価格の経年減価率:鉄道沿線別比較(2013年 首都圏) <要約・概要> 中古マンションの取引事例を分析した結果、首都圏の鉄道路線の中で沿線マンション価格の経年減価率が最も小さい鉄道路線は、シングル・コンパクトタイプでは東急東横線(東京都内の駅)となった。 一方、ファミリータイプでは都営新宿線(東京都内の駅)の経年減価率が最も小さい結果となったが、上位路線間の差は非常に小さい。なお、近年は東京都内の鉄道沿線が上位を占める傾向にある。 シングル・コンパクトタイプとファミリータイプを同一

東京23区における土地取引の実勢価格(2013年下期)

東京23区における土地取引の実勢価格(2013年下期)~住宅地で上昇に転じ、商業地では上昇ペースが拡大~ <要約・概要> 東京23区の住宅地価格と商業地価格について、取引実勢ベースの変動率を分析したところ、2013年下期(7月~12月)は住宅地で前年比+3.5%、商業地で同+9.2%と推計され、住宅地では上昇反転、商業地では上昇ペースが加速する結果となった。 住宅地の取引実勢価格動向をエリア別に分析すると、都心業務地エリアにおいて前年比+11.1%と最も高い結果となった。東京五輪の開催が決定した

中国の個人投資家が海外不動産市場に向かう背景

中国の個人投資家が海外不動産市場に向かう背景 <要約・概要> 中国資本による海外不動産投資は、不動産デベロッパーや機関投資家といった法人だけでなく、中国の個人投資家による投資も活発化している。個人投資家は富裕層が中心で、投資国・地域も多様化している。 その背景を整理すると、主に8つの理由があると考えられる。これらの背景から、個人投資家の投資意欲は高まってきており、海外への投資の流れは今後も続くとみられる。関連レポート・コラム 関連する分野・テーマをもっと読む 当サイトのレポート・図表等の転載をご

急増する訪日外国人客、更なる加速と波及効果に期待

急増する訪日外国人客、更なる加速と波及効果に期待近年、日本を訪れる外国人が急速に増加している。訪日外国人客数は、世界的金融危機と震災の影響による落ち込みからの回復も早く、2013年には初めて年間1,000万人を突破した。観光立国を目指す日本における訪日外国人客をめぐる動向について解説する。 観光立国宣言から10年、訪日外国人客は約2倍に増加今から約10年前の2003年、少子高齢化が進行する中で国内経済を活性化させるため、日本政府は「観光」を政策の柱に位置づけることを宣言し、官民挙げて外国

市場データです。

不動産私募ファンドに関する実態調査 2014年1月

不動産私募ファンドに関する実態調査 2014年1月 〜調査結果〜 株式会社三井住友トラスト基礎研究所では、2003年より不動産投資市場調査の一環として、「不動産私募ファンドに関する実態調査」を行っている。本調査は、今回で17回目となり、55社の不動産運用会社から回答を得た。- 調査対象:国内不動産を対象に不動産私募ファンドを組成・運用している不動産運用会社- アンケート送付先数:114社- 回答社数:55社(回収率:48.2%)- 調査時期:2014年1月- 調査方法:郵送およびEメールによる調

J-REITによる東京周辺部や地方都市のオフィスビル取得が活発 ~極端な買い手優位の市場は2014年初めにかけて修正~

J-REITによる東京周辺部や地方都市のオフィスビル取得が活発~極端な買い手優位の市場は2014年初めにかけて修正~ J-REITによるオフィス物件の取得が活発な中、2013年は東京周辺部や地方都市におけるオフィス物件の取得金額が9年ぶりに都心部を上回った。 東京周辺・地方においてオフィス物件の取得が活発化した背景として、不動産価格の先行き上昇期待が高まったことに加えて、都心部に比べて割安感の残る市場環境であったことが大きいと考えられる。 ただし、2014年初めにかけて東京周辺・地方における極端

機関投資家対象のアンケートです。

不動産投資に関する投資家アンケート調査 2013年

「不動産投資に関する投資家アンケート調査 2013年」 〜調査結果〜 株式会社三井住友トラスト基礎研究所は、2013年10月-11月にかけて、不動産投資市場調査の一環として「不動産投資に関する投資家アンケート調査」を実施した。 <調査対象と方法>- アンケート送付先:713(年金基金:545、その他機関投資家:168)その他機関投資家・・・銀行(都市銀行・地方銀行・信託銀行等)97および保険会社(生損保)71(以降、「その他機関投資家」は「機関投資家」と表記)- 回答投資家数:84(年金基金:6

市場サイクルから読み取る不動産投資市場の見通し

市場サイクルから読み取る不動産投資市場の見通し2013年11月05日 投資調査第2部 主任研究員 室 剛朗 リーマンショック後から減少を続けてきた不動産取引件数は2012年に入り、回復に転じている。安倍政権の政策により投資資金の流入が加速しているものの、賃貸市場の回復は緩やかな状況にとどまっている。政策主導の不動産市場の回復に対する疑心暗鬼とリーマンショックの記憶が残る状況下で、不動産投資市場の見通しを立てることは極めて難しくなってきていると言える。不動産投資市場の見通しが必要とされる中で、不動

不動産私募ファンドに関する実態調査 2013年7月

不動産私募ファンドに関する実態調査 2013年7月 〜調査結果〜 株式会社三井住友トラスト基礎研究所では、2003年より不動産投資市場調査の一環として「不動産私募ファンドに関する実態調査」を行っている。本調査は、今回で16回目となり、63社の不動産運用会社から回答を得た。- 調査対象:国内不動産を対象に不動産私募ファンドを組成・運用している不動産運用会社- アンケート送付先数:118社- 回答会社数:63社(回収率:53.4%)- 調査時期:2013年7月- 調査方法:郵送およびEメールによる調

国内不動産市場の見通し~アベノミクスの後押しもあり期待利回り低下が進む見通し。出口タイミングの想定が重要に~

国内不動産市場の見通し ~アベノミクスの後押しもあり期待利回り低下が進む見通し。出口タイミングの想定が重要に~2013年07月18日 株式会社三井住友トラスト基礎研究所 株式会社三井住友トラスト基礎研究所は、国内主要都市の不動産市場の見通しを示した不動産マーケットリサーチレポート※の最新号(2013年4月時点調査)をとりまとめました。今回の改定で、アベノミクスの足元の影響と当面の良好な経済・投資環境の見通しを踏まえ、2015年頃までの不動産市場の見通しをやや上方修正しました。一方で、二度の消費増

J-REIT市場動向

J-REITの評価指標として、三井住友トラスト基礎研究所が独自に算出しているNAV(Net Asset Value)を紹介します。 NAV(Net Asset Value)NAV(Net Asset Value)は、J-REITの保有不動産の価値を時価評価した修正純資産額を示し、J-REITを運用不動産の価値の面から評価する指標です。2002年9月を起点に、東証J-REITの全銘柄を対象として、NAVに対する時価総額のプレミアム・ディスカウントの推移を示しています。当指標は月次更新をしており、当

「高齢単身者の増加によって、消費者の行動範囲が狭まる」と予想しています。

人口構造の変化が商業施設に与える影響

人口構造の変化が商業施設に与える影響「人口は減少する。高齢化していく。」と聞くと、暗いイメージを持ってしまう。そのイメージは、影響を受けやすそうな商業施設への投資を躊躇させる大きな要因となっている。人口構造の変化は商業施設運営の源泉となる消費支出にとってマイナスとなることは間違いない。ただし、変化による消費への影響を正確に見通すことができれば、漠然とした不安を抱くだけでなく、どのような施設であれば売上を維持できるのかを推し量ることができ、影響を読みづらい他のプロパティタイプよりも安定した収益を確

今後の見込みも含まれます。

観光立国を目指す日本における訪日外国人等の動向

観光立国を目指す日本における訪日外国人等の動向先ごろ日本政府観光局(JNTO)が公表した2012年の訪日外国人数(推計値)は836.8万人であり、過去最高を記録した2010年の水準には及ばなかったものの、経済成長が続くアジアからの観光客が牽引役となって東日本大震災の影響で落ち込んだ2011年から大幅に改善した。ただし、足元では日中関係の冷え込みから中国人観光客が減少しており、少なからず影響が出ている。しかし、一方で、今後はインドネシアやタイをはじめとする東南アジアにおいて、中国等の東アジアを凌ぐ

不動産私募ファンドに関する実態調査 2013年1月

不動産私募ファンドに関する実態調査 2013年1月 〜調査結果〜 株式会社三井住友トラスト基礎研究所では、2003年より不動産投資市場調査の一環として「不動産私募ファンドに関する実態調査」を行っている。本調査は、今回で15回目となり、54社の不動産運用会社から回答を得た。- 調査対象:国内不動産を対象に不動産私募ファンドを組成・運用している不動産運用会社- アンケート送付先数:120社- 回答会社数:54社(回収率:45.0%)- 調査時期:2013年1月- 調査方法:郵送およびEメールによる調

取引価格情報を用いた地価の実勢トレンドと土地需要の地域差に関する分析

取引価格情報を用いた地価の実勢トレンドと土地需要の地域差に関する分析 <要約・概要>少子高齢化を伴う人口減少時代が到来し、都市規模の縮小が予想される今後の日本の不動産市場においては、地域間の優勝劣敗が進むとみられることから、不動産投資にあたっては、全体的な地価動向の把握以上に取引対象地域の選別が重要になると考えられる。しかし、土地需要の地域差を評価するにあたり、土地の取引価格は個別の取引事情による影響を大きく受けることから、地価動向の実勢を把握することは容易ではない。本稿では、土地の取引価格情報

物流施設の立地をテーマとした企業アンケートです。

物流施設の立地戦略に関するアンケート

「物流施設の立地戦略に関するアンケート」調査結果 三井住友トラスト基礎研究所では、業種別の立地戦略に関する方向性を把握すべく、荷主企業を対象に「物流施設の立地戦略に関するアンケート」を実施いたしました。1.調査内容 現在、多くの荷主企業が物流を重要な経営課題のひとつに位置づけており、物流拠点をどこに配置するかは、流通経路の最適化を目指すロジスティクス戦略の根幹であると考えられます。また、物流施設の立地戦略の検討には、物流システムの高度化、効率化に対する内外からの要請や、環境規制など多様な要因を考

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